7–9 ноября 2018
Международная выставка сельскохозяйственной техники, оборудования и материалов для производства и переработки сельскохозяйственной продукции Получите электронный билет

Современный рынок сельскохозяйственных земель

Экономика и управление АПК / 16 апреля 2012


Рассматриваются тенденции функционирования земельного рынка и влияющие на него отношения собственности. Выявлены направления формирования спроса на земли сельскохозяйственного назначения.

В современных условиях рыночной экономики для устойчивого развития аграрного производства, продовольственной безопасности страны, создания гибкой системы землепользования и землевладения необходим рынок сельскохозяйственных угодий. Он представляет собой систему организованного оборота сельскохозяйственных земель и имеет следующие характеристики:

- ограниченность функционирования, то есть рынок носит преимущества местный характер и характеризуется небольшим объемом операций;

- жесткое регулирование сделок по купле-продаже земель;

- сохранение целевого использования земель;

- регламентирование сроков купли-продажи земельных участков.

В основе функционирования рынка сельскохозяйственных земель – отношения собственности на землю в сельском хозяйстве. Земельная собственность – форма экономических отношений по поводу владения, пользования и распоряжения земли как главного фактора производства физическими или юридическими лицами. Как экономическая категория она представляет собой систему земельных отношений, совокупность земельных отношений. При этом каждая составная часть системы играет роль отдельного права. Наиболее важные из них: владение, пользование и распоряжение (рис.).

В классической системе земельных отношений «Land Tenure System» необходимо наличие двух субъектов – земельного собственника (landlord) и арендатора (lenant). При этом всей совокупностью прав на земельный участок обладает собственник, тогда как арендатор – только отдельной частью их (это реализуется через право платного пользования землей). Плата выступает в качестве земельной ренты.

Рисунок. Отношения собственности на землю.

Однако до сих пор в России система земельных отношений так и не сформировалась, что связано, прежде всего, с неясностью и запутанностью отношений земельной собственности в сельском хозяйстве, и в первую очередь с нерешенностью проблемы земельных долей. Отсутствует также адекватный механизм экономической реализации права собственности на землю, который должен отражать наличие дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты. В итоге имеет место нерациональное использование земель, что, в частности, выражается в сокращении площади сельскохозяйственных угодий и пашни в сельском хозяйстве.

От степени и качества использования земли сельскохозяйственного назначение зависят объемы производства продукции, уровень доходности каждого предприятия. В этой связи процесс воспроизводства земли должен рассматриваться по двум направлениям:

- сохранение (или увеличение) размеров площадей земель для веления сельхозпроизводства;

- изменение плодородия (качества) земли.

Земельный фонд российской Федерации на 1 января 2009 г. составляет 1709,8 млн. га, в том числе земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности – 1576,9 млн. га, в собственности юридических лиц – 8,6 млн. га и граждан – 124,3 млн. гектаров.

В 2008 г. в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 4780638 земельных участков общей площадью 117766,7 тыс. га.

Доля арендованных земель из учтенных в государственной и муниципальной собственности в среднем по России составляет 7,3%.

На 1 января 2009 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 402,3 млн. га. В среднем с предшествующим годом площадь категории земель в составе фонда страны уменьшилась на 864,1 тыс. га.

В течение 2008 г. продолжал формироваться фонд перераспределения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения. За анализируемый период общая площадь земель, вошедшие в состав фонда перераспределения, увеличилась на 1,8 млн. га и на 1 января 2009 г. составила 48,4 млн. га. При этом отмечается уменьшение пахотных земель на 63,3 тыс. га в составе земель фонда перераспределения вследствие их предоставления для сельскохозяйственного использования.

В современных условиях хозяйствования со сменой собственников земли изменилось отношение к этому бесценному средству производства. Значительно сократились объемы агрохимических работ, способствующих повышению плодородия почвы; существенно меньше стали вносить минеральных и органических удобрений. Причина низкого уровня применения минеральных удобрений чаще всего кроется в отсутствии у хозяйств средств для их приобретения.

В ситуации, сложившейся ныне в России, активным является спрос на землю, а вот предложение консервативно из-за особенностей земли как товара и экономических условий, порождающих предложение. В формировании спроса на земли сельскохозяйственного назначении можно выделить три направления:

  1. Спрос с целью использовать сельскохозяйственные земли для производства сельхозпродукции.
  2. Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в целях строительства на них различных объектов.
  3. Спрос, нацеленный на дальнейшую продажу земли и извлечение спекулятивного дохода.

В настоящее время доходность производства сельхозпродукции достаточно низкая, поэтому первое направление спроса нельзя считать конкурентным по отношению к двум следующим. Рост цен на недвижимость вызвал увеличение спроса на земельные участки для строительства нового для России комфортабельного загородного жилья. Коттеджное строительство стало высокодоходной сферой бизнеса.

Изменение назначения сельскохозяйственных земель, прилегающих к крупным городам, – это объективная тенденция, подтвержденная мировой практикой. Однако в нашей стране процесс протекает не совсем в цивилизованных формах и чаще всего без контроля как со стороны государства в целом, так и местных органов управления.

Теоретически процесс купли-продажи земли соответствует принятым законам и правам собственника земли. Однако этот собственник – сельский житель и, следовательно, имеет доход 40% от среднего по стране. В большинстве случаев он добровольно продает свою земельную долю по мизерным ценам. Способствует таким сделкам и налог на землю, платить который из зарплаты (если владелец участка работает) не каждый имеет возможность. Не располагает собственник и доходом от использования своей земли в общественном производстве, поскольку уровень доходности сельхозпредприятий не позволяет выплачивать часть прибыли за земельную долю.

Низкие цены на землю, находящуюся в собственности сельских жителей, приводят к росту спекулятивного спроса на нее. Продажная стоимость земли настолько мала, что ожидаемая доходность спекулятивных сделок окупает риски, даже если часть ее не будет востребована. Переход сельскохозяйственных земель к новым собственникам создает угрозу ухудшения социального положения сельских жителей. Фактическое исчезновение сельхозорганизаций, которые ранее обеспечивали рабочими местами часть сельчан, способствует изменению социального статуса крестьян: они превращаются в наёмных работников со всеми негативными последствиями для аграрного сектора.

Таким образом, ныне действующий в нашей стране воспроизводственный процесс земли никак нельзя отнести к категории успешных, способствующих росту эффективности сельхозпроизводства. Нерешенность со стороны государства главного вопроса – эквивалентности экономических взаимоотношений сельхозпредприятий с другими субъектами хозяйствования заставляет их изыскивать новые пути выживания.

Как ни парадоксально, но даже при значительных долговых обязательствах сельхозорганизаций одним из возможных путей выхода из кризиса является продолжение пользования заемными денежными средствами. Следует особо акцентировать внимание на долгосрочном заимствовании финансовых ресурсов для целевого их использования – внедрения современных технологий, обновления машинно-тракторного парка, повышения плодородия земли, то есть восстановления производственного потенциала отрасли.

Решение вопросов кредитования агропредприятий сдерживается не отсутствием кредитных ресурсов, они есть, а обеспечением их возвратности заемщиком. Низкая платежеспособность предприятий, несовершенство законодательной базы по защите возврата выданных кредитов, своеобразное ориентирование инвестиций способствовали уходу финансовых ресурсов из производственной сферы в спекулятивную, где достигается высокая скорость их оборачиваемости (торговля, сервис и др.). По этой причине большинство хозяйствующих субъектов банковской системы предпочитают выдавать агропредприятиям только небольшие ссуды на короткие сроки, относящиеся к краткосрочным кредитам сезонного характера

Самохвалова А. А.
ФГОУ ВПО Новосибирский государственный аграрный университет,
г. Новосибирск

Источник: BORONA.net



Другие статьи