Оптимизация землепользования и земельных отношений - механизм повышения эффективности сельхозпроизводства

Экономика и управление АПК / 12 апреля 2013


Прошедшее аграрное и земельное реформирование России резко усилило экономическое значение земли и системы земельных отношений в системе сельскохозяйственного производства.

Основа доходов от использования земель – земельная рента. Поэтому она и есть основной предмет управления земельными ресурсами и земельными отношениями в условиях рыночно ориентированной экономики АПК.

Земельная рента (рентный доход) возникает вследствие лучшего качества земли, более удобного местоположения и более высокой эффективности инвестиций в интенсификацию сельскохозяйственных земельных ресурсов. Таким образом, земельная рента напрямую связана с качеством земельного участка – плодородием, технологическими свойствами земель, расположением участка. Регулирование этих свойств (изменение параметров или снижения влияния на величину ренты) основная задача управления землепользованием для хозяйствующих субъектов. К числу мероприятий регулирующих плодородие относятся, мелиорация всех видов, охрана почв от негативного влияния (эрозия, засоление, загрязнение, нарушение плодородного слоя и.д.), восстановление почвенного и растительного слоя (рекультивация, реабилитация и т.д.). Проведение этих мероприятий, несомненно, вызывает рост производственного потенциала земель, а значит и дополнительный доход. Эффективность каждого вида этих мероприятий и инвестиций с ними связанных это отдельная научно-производственная проблема. Технологические свойства земли регулируются изменением формы и расположением земельного и хозяйственных участков, изменение параметров рельефа и механического состава почв. Конечно изменить местоположение участка изменить невозможно, однако создание и улучшение дороги дорожных сооружений может существенно снизить операционные затраты сельского хозяйства. Все эти мероприятия направлены на оптимизацию землепользования, являются традиционными и реализуются с помощью землеустройства.

В процессе аграрного и земельного реформирования существенно изменился правовой режим земель, а система земельных отношений стала в значительной мере влиять на доход от использования земель, а значит и ренту. Государство в силу своих полномочий или юридическое лицо в силу договора может повлиять на эффективность использования земли, что связано с установлением публичных ограничений и обременений в использовании земли. Введение природоохранных, санитарно-защитных, технологических охранных зон, которые запрещают проведение отдельных технологических операций, использования удобрений и химических средств защиты или диктуют не достаточно эффективный характер использования земли, что приводит к достаточно ощутимому снижению результативности использования земли, к повышению затратности производства, в итоге к снижению рентного дохода. Обременение использования в пользу других лиц возникает вследствие расположения на сельскохозяйственных угодьях линейных сооружений (дороги, линии ЛЭП, трубопроводов разного назначения), рекреационных объектов добывательского и туристического назначения приводит к снижению результативности при использовании земли. Наличие такого рода ограничений и обременений снижает (зачастую значительно) потенциальный рентный доход или увеличивает технологические и операционные затраты

В случае, когда собственник не является пользователем земельного участка, часть рентного дохода неизбежно тратится на оплату права пользования, те арендную плату. Кроме того возникают значительные расходы на покрытие трансакционных издержек, по организации земельных участков с различным правовым режимом и разнообразными правами собственности в единое землепользование. При этом размер трансакционных издержек напрямую связан со сложность правого статуса земельных участков, правовым режимом их использования и как следствие этого сложностью земельных отношений обеспечивающих процесс использования земли. Кроме того рента в современных условиях в зависимости от системы земельных отношений имеет много адресов получателей ее в виде прибыли, налога, арендной платы, платы за обременение, трансакционных расходов и т.д. Это снижает реальную эффективность сельскохозяйственного производства.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что земельные отношения являются в значительной степени регулятором эффективности производства путем формирования ограничений, обременений, установления формы хозяйственного использования земли, распределения (присвоение продукта, части прибыли), через налог взаимосвязь формы присвоения и формы собственности, распоряжение имуществом. В сельскохозяйственной организации в состав землепользования, т.е. участка используемого конкретным юридическим или физическим лицом, могут входить земли имеющие разный правовой режим: государственная, муниципальная собственность, частная собственность в разных ее проявлениях(индивидуальная, совместная), разные формы пользования (постоянное бессрочное, аренда), ограничения и обременения. Этот конгломерат земельных участков с различным правовым режимом должен быть объединен задачами хозяйственной деятельности в единое землепользование. Как показано ранее эффективность примерно одинаковых по качеству и направлению использования землепользований может существенно различаться. Поэтому наряду с задачами организации производства в сельскохозяйственных организациях следует организовать и оптимизировать земельные отношения.

Оптимизация земельных отношений при этом не возможна без совершенствования организации использования земли (оптимизация землепользования) и производится параллельно организации самого производства. Она производится в следующей последовательности:

1. Анализ сложившегося правового режима земельных участков, включаемых в состав землепользования сельскохозяйственной организации

- Установление форм собственности земельных участков и собственников земельными участками и долями.

- Установление права пользования на отдельные участки государственной и муниципальной собственности (постоянное или аренда).

- Установление публичных ограничений и обременений, ранее наложенных и их местоположение на земельных участках.

- Установление договорных ограничений и обременений, наложенных на территорию.

- Анализ разрешенного использования (угодья) и установление их местоположение на участках.

2. Формирование территориальной основы системы земельных отношений

- Установление хозяйственной пригодности использования земельных участков по экологическим признакам, по правовому режиму, по эффективности использования земель для различных видов деятельности.

- Формирование хозяйственных участков для различных видов деятельности.

3. Оптимизация земельных отношений

- Формирования необходимого и эффективного разрешенного использования земель

- Организация земельно-имущественных отношений

- Формирование договорных сервитутов

- Определение компенсационных платежей и налоговых льгот для покрытия потерь сельскохозяйственного производства от действия ограничений и публичных обременений

- Оформление и регистрация основных документов, регламентирующих правовой режим землепользования.

Оптимизация земельных отношений должна сопровождать любые значимые изменения в системе организации сельскохозяйственного производства. Поэтому она является необходимым элементом бизнес планирования, инвестирования, ипотечного кредитования.

Рогатнев Ю.М.,
ОмГАУ им. П.А. Столыпина,
г. Омск, Россия,
E-mail: rumom@mail.ru
 

Источник: BORONA.net



Другие статьи